Ahogy tegnapelőtt ígértük, most következzék egy-egy részlet dr. Turán Zsolt igazságügyi építési, ár- és ingatlanforgalmi szakértő igazságügyi szakértői véleményéből. Mint írtuk, 2011. december 16-án a bíróság kiosztotta dr. Turán Zsolt igazságügyi szakértő véleményét az Önkormányzat által decemberben beadott szakvéleménnyel kapcsolatban. Ebben Dr. Turán Zsolt a magánfél (vagyis a VII. kerületi Önkormányzat) szakvéleményének ismeretében tett kiegészítést, ebből most fejezetenként emelünk ki néhány gondolatot.

***

1. Fajlagos árak, értékek

A benyújtott magánszakvéleményekben foglalt értékelési eljárás részben eltér az alapszakvéleményemben alkalmazott eljárástól, egyben - a fentiekben részletezett módon - hiányos, és így téves is. A magán szakértői véleményben alkalmazott módszertannal szemben a lényegesebb észrevételek a következők:

a./ a saját ingatlanforgalmi értékadat gyűjtését nem dokumentálja,

b./átvesz máshonnét származó adatokat, de ezek nem 2004, hanem 2011. évi árszintűek, korrigálva nincsenek, az egyes korabeli adatok pedig nem tényadatok, hanem ingatlan közvetítői kínálati adatok,

c./ nincs tekintettel a fajlagos árakból vett statisztikai árminta inhomogén jellegére, a több maximumot mutató megoszlási görbére,

d./ szubjektív módon megállapított értékmódosító tényezőket alkalmaz, melyekhez nincsen levezetés, hogy miért épp annyi, és amelyek közül legalább két értéknövelő tényező (a "telekadottságok" és a "stratégiai helyzet") alaptalan, csak ez a kettő együtt 50-55 %-os olyan értéknöveléshez vezetett, amely nem igazolható,

e./elmulasztotta a lakottság miatt indokolt, a szakmai gyakorlatban elismert 50 %-os értékcsökkentés alkalmazását, és magyarázat sincs arra, hogy miért,

f./ az ingatlan értékét úgy számítja, hogy a lakások alapterületére vonatkozó fajlagos árakkal nem a lakások összterületét, hanem az épület teljes nettó szintterületét szorozza be, amelyet ezt megelőzőleg, helyes módon - redukál ugyan értékkategóriák szerint, de a redukált szintterület természetesen még ezután is lényegesen több a lakás összterületnél.

Ezek a módszerek nem helyesek, több közülük jelentősen téves eredményre vezet, főleg a, c,d,e,f, alatt említettek vezetnek durva hibákhoz, így ezek a módszerek el nem fogadhatók, az fajlagos értékek tekintetében az alap szakvélemény módosítását nem teszik szükségessé.

2. Felépítmények terjedelme

A magánszakértői véleményben szereplő alapterületi terjedelmek több helyen eltérnek az alapszakvéleményhez rendelkezésre bocsájtott nyomozati iratokban fellelhető alapterületi adatoktól. A magánszakértő viszont a sértett által rendelkezésére bocsájtott terveket, dokumentációkat használta fel, amint erre több helyen hivatkozik.

Bár a szakértői kirendelés és feladat ismert volt a felek előtt legkésőbb 2011 júliusától, a sértett ugyanezeket a Bíróságnak, a kirendelt szakértőnek nem bocsájtotta rendelkezésére.

Az alapterületi eltérések indokolhatják az alapszakvélemény módosítását, de ehhez meg kell vizsgálni azokat a dokumentációkat, amelyekre a magánszakértő hivatkozik. Amennyiben a magánszakértő által felhasznált alapterületi adatok a helyesek, akkor az egyes ingatlanoknak az alapszakvéleményben foglalt értékelései - csak alapterületi helyesbítések miatt, azokat a magánszakvéleményhez igazítva, de az alapszakvélemény szerinti fajlagos értékek fenntartásával - az alábbiak szerint változhatnak (részletesen levezetve lásd a fentiekben):

Tehát, kerekítve, 46 mFt-tal csökkenhet az alap szakvélemény szerinti (lakott) összérték.

Ez az összeg az egész ügy (a 10 db ingatlan) alapszakvélemény szerinti, lakottan számított érték-volumenének a 2,1 %-a, mert az értékeik az alapszakvélemény szerint (mFt-ban):

Ez az eltérés kb. egy nagyságrenddel kisebb, mint az ingatlanbecslés elfogadható hibája. Bár a tűrés az értékekre (nem műszaki terjedelmi adatokra) vonatkozik, a m2 x fajlagos érték = érték szorzat szempontjából közömbös, hogy melyik tényezőben van eltérés. Ezért gyakorlatilag mellőzhető lenne a dokumentációk időigényes vizsgálata, mivel az amúgy is legfeljebb a fenti 2 % -os eltérést igazolná. Amennyiben ez jogi megfontolás miatt nem fogadható el, úgy vizsgálni kell a magán szakértő által felhasznált dokumentációkat.

Dr. Turán Zsolt igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő 2011. december12-én készült véleménye az Önkormányzat által decemberben beadott szakvéleménnyel kapcsolatban.